深陷“负债门”与“质量门”!深挖华发入汉沦落之路

华发，1980年诞生于珠海。它的名字伴随着珠海走过了40多个年头。在当地地产行业圈内，几乎无人不晓。作为与格力平齐的珠海唯二家实力国企，华发多年来稳坐珠海“地产一哥”的宝座。

背靠珠海国资委，华发的野心却不止于此。2012年华发开始转变策略，向着全国开启规模性布局战略。2013年，华发入汉，深耕8年，却最终折戟成汉。深陷“高负债”与“质量门”两大泥淖，个中原因，着实令人深思。

“冒进”追千亿，深陷负债门

在2020年房企销售排行榜中，华发逆势增长30%之多，一举捅破了千亿房企这张窗户纸，其排名也从2019年的39名跃升至2020年的29名。令人更为吃惊的是，从2015年的132亿到2020年的1205亿，千亿的销售目标，一般的千亿房企销售额从破百亿到破千亿平均要花6.75年。而华发仅用了4年！

显然，这种迅猛扩张的思维，很危险！

据了解，在2018年～2020年的两年间华发拿地额度急剧攀升。根据中指院数据显示，2018年至2020年，华发股份的拿地金额分别为160亿元、253亿元、703亿元。2020年，华发获取土地总计容面积同比增长24.3%。仅在武汉竞拍的高溢价地块，累计金额达169亿元，远超行业平均水平。

高强度的拿地频次推高了华发的规模，同样也加大了公司的负债高度。据相关数据显示，2020年，华发剔除预收款后的资产负债率76.5%，净负债率高达181.6%，现金短债比0.9。和近年全国化快速扩张的房企一样，三道红线一直像悬在华发头上的“达摩利克斯之剑”，挥之不去。眼看大考在即，连踩两道红线的华发无疑背负着高负债、高杠杆的巨大压力。

融资政策收紧给了高负债房企当头一棒，问鼎千亿之后的华发不只有野心，还有隐忧，降低负债率已经成为华发的新挑战。于是华发不得不放慢脚步，今年上半年华发仅在佛山、南京、徐州三地各拿下1宗地，大大降低了拿地的频次。

然而，在降负债道路上，一个新的焦虑又重新浮现。华发股份的可售土储量，出现了告急。根据数据显示，2020年末，华发股份土储806万平方米，仅覆盖1.5年的销售量，这远低于大型房企平均3年的土储可售量。而在这之前，华发股份的土地储备已经连续3年下跌，其2017年总土地储备为877.11万平方米，为近三年来最高值，2018年降至750.04万平方米，2019年进一步降至697.48万平方米。

刚刚跨入千亿规模的华发仍需要一段时间静心修整。如何在“规模、负债和土储”间保持平衡，是留给华发股权的“三角”难题。

冒进求速度，口碑遭质疑

2013年，华发打入武汉房地产市场，布棋8年，先后推出华发四季、华发悦府、华发峰尚、华发中城荟、华发外滩首府等5个系列。8年5个系列，频次相对较高。但整体反响比起它的扩张速度而言却显得格外落寞。

近年来，华发维权问题频出，口碑一度遭到质疑。曾经的珠海地产“一哥”为何到了全国就开始了沦落？这显然与它“激进”扩张，现金流受阻息息相关。

从精装到物业再到配套，华发所涉及的问题几乎充斥了各个方面。纵观武汉城市留言板，近些年有关华发房屋质量问题的投诉多达千余条。

今年年初，武汉华发峰尚小区可谓是风波重重。先是出现保温层大面积脱落，开发商对此承诺修缮外墙。随后交房延期，终于等到月底交房，前来收房的业主又发现货不对板，公共区域出现大面积墙面剥落等，质量问题是一个接一个。

当然，这还不是令业主崩溃的，最难以接受的是在小区围墙外几米宽的道路旁，就有一个公墓。从房子的窗户上，一排排的墓地清晰可见。

根据近期业主在武汉城市留言板上的反映，华发多个项目出现精装修货不对板、严重减配，开发商对业主反映的问题视而不见，采用各种手段哄骗诱导业主收房，并出现威胁验房师的情况，担心验房师暴露其装修问题。

而在武汉城市留言板中有关华发阳逻金茂逸墅房屋的投诉多达59条，其中多为房屋精装的问题：客厅墙壁受潮起皮、货不对板、以次充好、开发商对样板间进行虚假宣传等。

近期频繁出现的商品房质量危机伴随着一系列质量问题接踵而来，这与华发当初所喊出的口号：“品质中国，匠心筑家”显得格格不入。往日风光无限的珠海地产龙头如今却背着“负债门”与“质量门”的双重压力匍匐前行。老牌房企为何会沦落为大众所诟病的“问题房企”？对于一名符合资质的房企而言，从本源上来看，华发房屋建筑质量频发的原因主要在于其在资本推动和融资冲动下的高周转模式对于合理施工工期的破坏。

华发频频被诟病的“高周转”模式，初衷是为了提高资本回报率，过度追求规模扩张和简单复制，以牺牲工期作为代价，就会受到惩罚，并给整个行业带来信用危机。无论是地域布局、拿地节奏，还是对个别项目的运作，都需要企业遵循良性的发展规律，资金、运营、销售等环节皆需要有高度的协同性，才能保证企业与市场的健康发展。

在如今房地产行业整体下行的当下，房企面临的考验不言而喻，想要突出重围仍需做好：

首先，房企要想突破重围必须首先做好经营性现金流管理问题。用杠杆撬动房企发展的时代一去不复还,能让房企渡过困难就是经营性现金流。

其次，变扩张为稳健，放慢脚步去走。大多数暴雷房企不是被“饿死的”而是被“撑死的”。高负债、高杠杆拿地虽然能够在短期内拓展其规模与实力，但实质上却是一道“催命符”，平稳向前，脚踏实地才是正道。

最后，竞品质越来越成为行业主流。在选择多样化当下，人们对于房屋要求也有了质的提升。产品的品质好，市场价格高，相对来说，净资产回报率也会升高。